Avocații de Real Estate de la D&B David și Baias văd semne pozitive pentru 2022 în acest sector afectat de criza sanitară, de modificări legislative cu impact direct asupra costurilor și de lipsa de claritate a unor acte normative. Clauzele de garanție și indemnizații au rămas cele mai discutate subiecte în tranzacțiile imobiliare

Segmentul de Real Estate & Construction trece, în ultima perioadă, printr-o serie de teste de rezistență, având de depășit multe provocări.Georgiana Bălan, Avocat Coordonator D&B David și Baias, lider al departamentului de Real Estate, amintește faptul că întreaga lume se confruntă cu o criză sanitară care a afectat în mod serios și această industrie.

Ca efect al pandemiei, primele care s-au lovit de probleme au fost companiile din zona de office și retail. Pe acest fond, avocații axați pe practica de Real Estate au avut de soluționat un val de spețe care implicau refuzul de plată a chiriei, solicitări de reduceri de chirie, încetări de contracte, părăsirea spațiilor de către chiriași etc. Totuși, în ultima perioadă se constată o abordare mai matură a jucătorilor din piață, iar presiunea din partea chiriașilor s-a redus mult ca urmare a negocierilor anului trecut.

„Cu toate acestea, pe partea de office, trecerea la munca la distanța continuă să influențeze evoluția sectorului și estimăm că vom avea și anul acesta mandate privind încetarea contractelor de închiriere, însă estimăm că la un volum mai redus decât anul trecut. Piața construcțiilor se confruntă, de asemenea, cu probleme importante. Vorbim aici în special de creșterea prețurilor pentru materiale de construcții care joacă un rol important în bugetarea proiectelor noi și decizia de investiție”, menționează Georgiana Bălan.

Nu doar criza sanitară a fost cea care a generat probleme pentru industria aceasta. Provocări au apărut și pe parte legislativă, acolo unde au intrat în vigoare, în 2021, o serie de modificări cu impact direct asupra construcțiilor și costurilor de edificare. „Aș menționa aici prevederile Legii 372/2005 privind performanța energetică  a construcțiilor care au impus începând cu 2021 o serie de reguli în privința eficientizării energetice a clădirilor, atât în privința construcțiilor noi, dar și în privința lucrărilor de renovare substanțială a clădirilor existente. Este  vorba în principal  despre obligația de a construi clădiri cu consum de energie zero sau aproape egal cu zero (NZEB), obligația de investi în puncte de reîncărcare pentru mașini electrice, obligația de a eficientiza sistemul de încălzire/răcire a clădirilor prin instalarea de dispozitive speciale etc.  Modificările sunt salutare din perspectiva reducerii impactului construcțiilor asupra mediului înconjurător, dar în absența unor măsuri de ajutor de stat substanțiale în acest sector, noile obligații sunt de natură să crească costurile de construire, costuri care se transferă mai apoi către consumator”, detaliază avocatul.

Intră pe platforma Dispute.Resolution.Center ► Cât costă un arbitraj comercial. Taxe, cheltuieli administrative, volum de muncă și onorarii plătite avocaților ► INTERVIU | Media tarifelor orare pentru firmele româneşti se situează între 100 şi 250 de euro/oră. Avocaţii foarte renumiţi în domeniu pot ajunge să perceapă şi o rată de 1.000 euro/oră

Expertul D&B David și Baias subliniază faptul că s-a bucurat să constate că există o foarte mare deschidere a clienților față de noile prevederi și dorința de respectare voluntară a acestor măsuri. În acest context, consultanții au primit mandate de asistență juridică având ca obiectiv identificarea de către dezvoltatori (mai ales în sectorul logistic) a unor soluții de eficientizare a consumului de energie și producția acesteia ad-hoc din surse regenerabile.

De asemenea, o parte dintre bănci au îmbrățișat și ele noile tendințe și au ales să ofere credite în condiții mai avantajoase pentru clădiri cu performanță energetică superioară, așa numitele credite verzi sau ipoteci verzi.

„O altă provocare a industriei este lipsa de claritate a unor acte normative.  Cu titlu de exemplu vom menționa aici obligația de a obține autorizația de construire pentru clădiri NZEB, fără însă ca legea să prevadă în mod expres pașii și documentația justificativă necesară la momentul autorizării. Tot aici trebuie menționate prevederile cu privire la modalitatea de impozitare a vânzărilor de terenuri agricole situate în extravilan care au creat dificultăți în tranzacționarea terenurilor agricole. De asemenea, în 2021 a fost introdusă obligativitatea obținerii certificatului de calitate a solului pentru vânzarea anumitor terenurilor afectate de activități cu impact semnificativ asupra solului, însă aceste prevederi, chiar dacă sunt obligatorii, nu se pot implementa în absența normelor metodologice de aplicare care nu există nici la acest moment”, adaugă Georgiana Bălan.

Pentru D&B David și Baias, anul 2021 a fost unul intens pe segmentul de Real Estate. Dintre proiectele mai complexe de tranzacții, Georgiana Bălan nominalizează asistența juridică acordată Kromberg & Schubert, un producător german de cablaje şi sisteme electrice pentru industria auto, în legătură cu vânzarea fabricii pe care acesta o deținea în Timișoara. Chiar ea a fost cea care a coordonat echipa implicată în proiect.

Expertul amintește și de asistența acordată unor investitori străini pentru achizitia unei platforme industriale în România, precum și unui investitor străin cu privire la preluarea unei clădiri de birouri în București..

O bună parte din activitatea departamentului de Real Estate din cadrul D&B David și Baias s-a concentrat pe sectorul agri. În acest context, avocații au acordat, de exemplu, asistență juridică Fondului de Investitii EUROPA (un fond din Ungaria administrat de către Hodler Asset Management, N.R.) pentru achizita AVICOD SA.
În mandatul care vizează fondul de investiții din Ungaria, din cauza volumului mare de lucru, serviciile juridice au fost desfășurate de o echipă multidisciplinară, coordonată de Anda Rojanschi. Au mai participat Georgiana Bălan, lider al echipei de Real Estate, Cristina Păduraru, Avocat Coordonator, Alice Spridon și Mihaela Papandreia, avocate senioare.

În plus, parte importantă din activitatea practicii de Real Estate a fost dedicată și închirierilor, pe probleme dintre cele mai diverse. În acest sector, volumul mandatelor primate de avocați în 2021 l-a depșit pe cel al anilor anteriori.

---

Descoperă oportunitățile de recrutare de pe LegiTeam! GRATUIT.

---

„Am avut în mandat redactarea de contracte de închiriere, acte adiționale, acorduri de încetare, precum și alte aspecte care țin de legătura dintre chiriaș și proprietar. Cele mai multe au venit din partea dezvoltatorilor (retail și office), dar am primit și mandate din partea chiriașilor, atât cu privire la încetarea contractelor de chirie ca urmare a trecerii la munca de la distanță, cât și cu privire la închirieri noi de spații de birouri. De asemenea, am acordat consultanță juridică cu privire la diverse aspecte legate de  aplicarea prevederilor referitoare la costurile operaționale, indexare, refacturarea impozitului pe clădire etc. De exemplu, am acordat asistența unui dezvoltator imobiliar din sectorul office în ceea ce privește redactarea și negociera unui mare număr de contracte de închiriere, precum și a diverselor acte adiționale specific perioadei actuale.  De asemenea, am asistat grupul Epam Systems pentru închirierea unor spațiu de birouri în clădirea Crystal Tower, precum și pe unul dintre cei mai mari furnizori globali de echipamente IT cu privire la încetarea unei mari suprafețe de birouri”, precizează Georgiana Bălan.

Pe baza mandatelor primite de la clienții firmei, avocatul observă un interes din ce în ce mai mare pentru zona de agri. Profesionistul D&B David și Baias subliniază faptul că piața de tranzacții încă este destul de generoasă în acest sector, dat fiind faptul că mare parte din producția actuală este generată de companii mici, iar vânzarea acestora către jucători mai mari din piață ar asigura o eficientizare a exploatării și creștere a productivității. De asemenea, terenurile agricole au un grad din ce în ce mai pare de compactare, fiind deținute fie în proprietate, fie în arendă, dar exploatate în comun. „Date fiind însă prevederile legislative actuale care restricționează vânzarea de terenuri în extravilan și suprataxează tranzacționarea repetată, mulți dintre investitori au rămas în expectativă și așteaptă de la legiuitor o clarificare a normelor aplicabile sau, în cazul cel mai optimist, o abrogare a acestor prevederi restrictive”, atenționează consultantul. 

În ceea ce privește sursele de finanțare pentru aceste proiecte în care s-a implicat și practica de Real Estate, Georgiana Bălan precizează că multe dintre tranzacțiile la care a participat în ultima perioadă s-au bazat pe fonduri proprii. „În general, clienții noștri sunt grupuri de societăți cu renume international și care dispun de lichidități la scară largă. Prin urmare, multe dintre tranzacțiile la care am participat în ultima perioadă s-au bazat pe fonduri proprii, urmate sau nu de o refinanțare bancară”, nuanțează avocatul.

Legat de cele mai dificile aspecte ale unei tranzactii cu componentă de Real Estate, specialistul arată că și acum clauzele de garanție și indemnizații au rămas cele mai discutate subiecte în tranzacțiile imobiliare. „Ar trebui menționat însă că, în practică, clienții au devenit mai educați în ceea ce privește consecințele juridice ale unor astfel de clauze și le acordă o importanță sporită care de multe ori se traduce în modificări ale prețului convenit (reducere de preț, amânare a plății, mecanisme de escrow etc.)”, punctează expertul.

---

---

Evoluția din acest an a segmentului de Real Estate îi determină pe avocații D&B David și Baias să fie optimiști cu privire la nivelul activității pentru anul următor și să spere la creșterea numărului de proiecte de drept imobiliar.

La ora actuală, echipa are deschise câteva proiecte importante care cel mai probabil vor continua și în prima parte a lui 2022. De asemenea, a primit deja o serie de solicitări noi despre care estimează că se vor concretiza în noul an, semn că există un interes susținut pentru investiții în România.

„Un aspect care ne bucură foarte mult este conștientizarea nevoii de asistență juridică de specialitate din partea companiilor locale. Multă vreme imaginea avocatului a fost asociată pe plan local cu instanțele de judecată, iar pentru tranzacții imobiliare s-a apelat multă vreme doar la notari. În ultimii ani însă societățile românești au fost implicate în proiecte complexe, s-au educat cu privire la consecințele juridice ale documentelor pe care le-au avut de semnat și, prin urmare, au început să acorde o importanță sporită protejării propriilor interese și să apeleze la servicii juridice de specialitate”, subliniază Georgiana Bălan.

De altfel, firma D&B David și Baias este dedicată dezvoltării sectorului imobiliar în România și sprijină dezvoltatorii, fondurile de investiții, precum și societățile care investesc, dezvoltă și construiesc proprietăți imobiliare, în special în sectorul industrial și logistic, dar și agricultură, retail etc.  De cele mai multe ori, clienții casei de avocatură sunt companii cu experiență pe piața în care activează, dar care au nevoie de un partener de încredere pentru gestionarea aspectelor juridice cu care se confruntă, mai ales în ceea ce privește achiziția sau construcția de proiecte imobiliare (fabrici, hale de producție, parcuri industriale etc.)

„D&B David și Baias are o reputație solidă la nivel național, dar sunt puțini cei care știu că firma este integrată în rețeaua internațională de societăți de avocatură corespondente ale PricewaterhouseCoopers. Practic, suntem parte din una dintre cele mai mari structuri de servicii juridice internaționale, formată din peste 3.000 de avocați din 85 de jurisdicții. Prin urmare, foarte multe dintre proiectele noastre se desfășoară în mai multe jurisdicții sau necesită implicarea colegilor noștri din alte țări”, a conchis avocatul intervievat de ^BizLawyer.